Kündigungsfrist bei Verkauf der Wohnung durch Vermieter ?
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Hallo,
ich wohne seit 1996 in einer kleinen Münchner Wohnung (40qm). Jetzt will der Vermieter die Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen verkaufen.
Zunächst hat er sie mir zum Kauf angeboten. Für mich kommt aber ein Kauf nicht in Frage.
Nun muss ich ja mit einer Kündigung rechnen wenn der neue Käufer die Wohnung selbst braucht oder anderweitig vermieten will.
Gilt für den Vermieter/Käufer nun die Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag oder kann ich noch länger wohnen bleiben ?
Im Mietvertag steht als Klausel "Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Monatsende für beide Vertragspartner".
Heißt das, dass die Kündigungsfrist von 9 Monaten nach altem Mietrecht bei Mietdauer von nunmehr über 8 Jahren auch für den Vermieter nicht gilt ?
Noch ein paar Anmerkungen: Ich bin mir nicht ganz sicher, aber meine Wohnung ist vermutlich eine Eigentumswohung. Zumindest deuten die Betriebskostenabrechnungen (die nach Wohneinheiten gemäß Teilungserklärung aufgeschlüsselt sind) darauf hin. Vor 3 Jahren hat mein damaliger Vermieter die Wohnung seinem Sohn vermacht. Dieser war übrigens auch mein Vormieter in der Wohnung.
Welche Kündigungsfristen muss als Mieter hier ich akzeptieren ? Kündigungsfristen
Für eine Mieterkündigung gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist. Die alten, von der Wohndauer abhängigen drei bis zwölf Monate langen Fristen greifen nur dann ein, wenn sie in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart, das heißt wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben, sind (BGH VIII ZR 240/02).
Kündigungsschutz
Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen (Normalfall), können Mieter diesen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter nicht. Sie benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.
Wichtigster Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter ist: Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung.
Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das sind folgende Fälle:
Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt,
Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.
Der Kündigungsgrund "wirtschaftliche Verwertung" ist in den östlichen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.
Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter "zu bestrafen", Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt, sogenannte Änderungskündigungen.
Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie "Eigenbedarf" oder "wirtschaftliche Verwertung", darf er nicht "von heute auf morgen" kündigen, er muß die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren, 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.
Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3 Jahren. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, durch eine Verordnung Gemeinden zu bestimmen, in denen die Kündigungssperrfrist 10 Jahre beträgt.
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht "auf eigene Faust" veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft, und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.
Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen als das Kündigungsinteresse des Vermieters.
Und selbst wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen. Der Mieterverein hilft weiter.
Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.
Besonderheiten gibt es auch bei Untermietverhältnissen und in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern. Aber auch in Einliegerwohnungen bzw. Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann. Hier sollte auf jeden Fall der örtliche Mieterverein eingeschaltet werden.
Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Kündigung und Mieterschutz". |
