Kündigungsfristen OHNE Mietvertrag
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Hallo zusammen,
meine Mama hat Ihre beiden Wohnungen in einem sehr kleinen Dorf OHNE Mietvertrag vermietet und bis jetzt war auch immer alles in Ordnung.
Am 15.10. diesen Jahres hat einer Ihrer Mieter schriftlich zum 15.11.04 gekündigt, nachdem er 11 Jahre mit seiner Familie die Wohnung ordentlich bewohnt hat. Ich habe dann im Internet recherchiert und im Namen meiner Mama folgende Zeilen verfasst:
[i:74f5a44272]Kündigungsschreiben vom 15.10.2004
Liebe Mieter-Familie,
ich habe Eure schriftliche Kündigung vom 15.10.2004 zur Kenntnis genommen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats bei dem Vermieter eingehen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählt.
Das Beenden des Mietverhältnisses kann somit frühestens zum 31.01.2005 erfolgen.
Mit freundlichen Grüßen
[/i:74f5a44272]
Nun zu meinen Fragen, da der Mieter nur bis zum 15.11. bezahlen möchte und behauptet zu wissen, dass die Kündigung ohne Mietvertrag nur 4 Wochen betragen würde...leider konnte ich das nirgends finden, bin jetzt aber doch ein bisschen verunsichert...
[b:74f5a44272]1. Wielange ist die Kündigungsfrist für den Mieter ohne Mietvertrag ?
2. Welche Schritte muss meine Mama machen, wenn der Mieter wirklich nicht bezahlen sollte ? Geht das wirklich nur über einen Rechtsanwalt und das Gericht ?[/b:74f5a44272]
Ich hoffe auf viele Antworten und bedanke mich schon im voraus dafür
LG
SoKri 1. Sollte kein Mietvertrag bestehen, gilt die gesetztliche Regelung.
siehe Unter der Text vom Mieterbund.de
2. Einspruch gegen die Kündigung.
Auch ein Mieter muss sich an die Zeiten Halten.
Es sind Mietschulden, und die kann man mit einem Titel eintreiben
Mieterinfo zu Kündigungsfristen
Bis zur Neufassung und Korrektur der gesetzlichen Kündigungsfristregelung gilt bei unbefristeten Mietverträgen:
I. Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001:Kündigungsfrist für Mieter: Immer 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monaten
bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren 3 Monate Kündigungsfrist
bei mehr als 5 Jahren - 6 Monate
und bei mehr als 8 Jahren 9 Monate
II. Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001:
[b:4a1841e71a][color=red:4a1841e71a]Fall 1: Keine Regelung zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag:
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monaten.[/color:4a1841e71a][/b:4a1841e71a]
Fall 2: Im Mietvertrag steht, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen:
Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer und Mietzeit zwischen 3 und 9 Monaten.
Fall 3: Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Kündigungsfristen des § 565 BGB (altes Recht) gelten sollen, oder der § 565 Abs. 2, BGB wird wörtlich wiederholt oder im Vertragstext abgedruckt: „Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate“:
Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer – zwischen 3 und 12 Monaten.
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer – zwischen 3 und 12 Monaten.
Fall 4: Im Mietvertrag wird die Regelung des § 565 Abs. 2, BGB sinngemäß wiederholt, zum Beispiel: „Die Kündigungsfrist beträgt in den ersten 5 Jahren 3 Monate, nach 5 Jahren Wohndauer verlängert sie sich auf 6 Monate, nach 8 Jahren auf 9 Monate und nach 10 Jahren auf 12 Monate.“:
Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer – zwischen 3 und 12 Monaten.
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer – zwischen 3 und 12 Monaten.
Fall 5: Im alten „DDR-Mietvertrag“ ist geregelt, dass die Kündigungsfrist 14 Tage beträgt:
Kündigungsfrist für Mieter: 14 Tage
Kündigungsfrist für Vermieter: Je nach Wohndauer – zwischen 3 und 9 Monaten.
Achtung: Soweit die Kündigungsfrist von der Wohndauer abhängt, ist die Mietzeit bis zum Zugang des Kündigungsschreibens beim Vertragspartner entscheidend.
III. Mit „falschen“ Fristen gekündigt:
Der Mieter hat mit einer Frist von 3 Monate gekündigt, es gelten aufgrund der BGH-Entscheidung die alten, längeren, von der Wohndauer abhängigen Kündigungsfristen (vgl. Ziffer II, Fall 3 und Fall 4):
Es ist keine erneute Kündigung erforderlich. Die Kündigung selbst bleibt wirksam. Das Mietverhältnis endet aber erst mit Ablauf der Kündigungsfrist. Das heißt, je nach Wohndauer nach 3, 6, 9 oder 12 Monaten.
Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter wohnen bleibt bzw. die Miete bis zum Ende der (langen) Kündigungsfristen weiter zahlt.
Ist der Mieter bereits ausgezogen, hat die Wohnungsübergabe stattgefunden und sind alle Schlüssel zurückgegeben, kann hierin eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses gesehen werden. Der Vermieter hat keine weiteren Ansprüche.
IV. Lange Kündigungsfristen – Ausweg Nachmieter?
Die Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit bzw. vor Ablauf der langen, 6-, 9- oder 12-monatigen Kündigungsfristen durch Stellung eines Nachmieters ist nur ausnahmsweise möglich.
Erste Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat. Das bejaht die Rechtsprechung beispielsweise, wenn
er aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss;
er wegen einer schweren Erkrankung umziehen muss, zum Beispiel in eine Alters- oder Pflegeheim;
sich Familiennachwuchs ankündigt und die bisherige Wohnung deshalb zu klein wird;
er heiraten will und die Wohnung für zwei Personen nicht geeignet ist.
Zweite Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter vorschlägt. Entscheidend ist hier vor allem die Frage, ob der potenzielle Nachmieter geeignet und willens ist, die geforderte Miete in der Wohnung zu zahlen.
V. Sonderkündigungsrechte
Soweit aufgrund der BGH-Rechtsprechung bei Altverträgen lange gesetzliche Kündigungsfristen zu beachten sind, der Mieter aber das Mietverhältnis kurzfristig beenden will, muss geklärt werden, ob Sonderkündigungsrechte eingreifen. Nach dem Gesetz sind Sonderkündigungsrechte – in der Regel mit einer Kündigungsfrist von 2 bis 3 Monaten - zum Beispiel in folgenden Fällen möglich:
Mieterhöhung auf Vergleichsmiete: Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter bis zum Ende seiner Überlegungsfrist kündigen, und zwar zum Ende des übernächsten Monats.
Ankündigung der Modernisierung: Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Kommt die Modernisierungsankündigung des Vermieters, kann der Mieter bis zum Ablauf des darauf folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und fordert er jetzt die 11-prozentige Modernisierungsmieterhöhung, kann der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.
Mieterhöhung für Sozialwohnungen: Verlangt der Vermieter einer Sozialwohnung eine Mieterhöhung, kann der Mieter bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, und zwar zum nächsten Monatsende.
Verbot der Untermiete: Will der Mieter seine Wohnung an einen Dritten untervermieten, benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Schlägt der Mieter einen konkreten Untermieter vor und lehnt der Vermieter ohne triftige Gründe diesen Untermieter ab, kann der Mieter mit Dreimonatsfrist kündigen. |
