Wohnungsübergabe bei Auszug - Abnutzung/Mängel
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Hallo ihr alle,
ich hoffe, mir kann jemand von euch raten.
Wir ziehen jetzt nach 7 Jahren um. Trotz dass wir die Wohnung pfleglich behandelt haben, sind natürlich Nutzungsspuren (z.B. Türen, Laminat, Teppiche) zu sehen, die sich auch nicht 100 %ig beseitigen lassen.
Welche Abnutzung muss der Vermieter beim Auszug hinnehmen? Kann er verlangen, dass alles neu gemacht wird?
Kann der Vermieter beim Auszug die Übernahme der Wohnung verweigern? Läuft in so einem Fall die Mietzahlung weiter?
Ich habe Sorge, dass wir die Wohnung nicht loskriegen, weil der Vermieter am liebsten eine nagelneue Wohnung übernehmen möchte, was ja aber nicht geht.
Danke und beste Grüße
Jana Also,
Wie sieht Ihr Mietvertrag aus? Haben sie unter Schönheitsreparaturen einen Fristenplan? Wie sieht Ihr Vertrag aus?
Grundsätzlich ist der VM für Renovierung zuständig, ausser es ist anders vereinbart.
Ist es anders Vereinbart:
Normalerweise müssen sie nach sieben Jahren eine Vollrenovierung vornehmen.
Nach Fristenplan
Küche, Bad, Dusche alle 3J
Wohn, Schlafräume, Flure, Toilette alle 5J
Fenster, Türen, Heizkörper alle 7 Jahre
zum Thema Bodenbelag:
Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereichs sind als vertragsgemäße Abnutzung anzusehen, für die der Mieter nicht einzustehen hat (OLG Düsseldorf I -10 U 46/03 WM 2003, 621).
[color=red:701ba4be26]Schönheitsreparaturen[/color:701ba4be26]
Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.
Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen.
Unwirksam sind Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, immer nach seinem Auszug zu renovieren, oder die zusätzlich das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verlangen.
Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst abgewohnt hat. Der Bundesgerichtshof hat deshalb bestimmte Renovierungsfristen "abgesegnet". Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre renovieren muss, sind wirksam.
Die Frist beginnt mit dem Einzug bzw. der letzten Mieterrenovierung zu laufen. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er gar nicht renovieren.
Zulässig sind auch Mietvertragsklauseln, die für derartige Fälle so genannte Abgeltungsklauseln festschreiben. Hier kann bestimmt werden, dass der Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten. Liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 Prozent."
Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Geld sparen beim Umzug".
[color=red:701ba4be26]Stichwort-Urteil:
Renovierung [/color:701ba4be26]
Mietvertrag
Der Mieter muß nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist (OLG Karlsruhe 9 RE Miet 2(91).
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH VIII ARZ 9/86).
Parkett
Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußboden ist keine Schönheitsreparatur (LG Köln 6 S 121/91)
Teppichboden
Das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter verlegt hat, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (OLG Hamm 30 RE Miet 3/90).
Fristen
Wirksam ist eine Verpflichtung, die folgende Renovierungsfristen vorsieht: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und die übrigen Nebenräume alle sieben Jahre (BGH VIII ARZ 9/86).
Abschlagsregelung
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, daß Mieter bei Auszug vor Fristablauf Abschlagszahlungen leisten müsen: 20 Prozent der Kosten, wenn die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurückliegen; 40 Prozent wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw. (OLG Stuttgart 8 RE Miet 3/81 und BGH VIII ARZ 1/88).
Fachgerecht
Muß der Mieter laut Mietvertrag renovieren, schuldet er beim Auszug eine fachgerechte Renovierung "mittlerer Art und Güte", nicht Renovierungsarbeiten eines Fachmannes. Während des laufenden Mietverhältnisses reicht auch weniger als "fachgerecht" aus. Genügt dem Mieter die Qualität seiner Arbeit, kann der Vermieter nicht mehr verlangen (LG Düsseldorf 21 S 403/94).
[color=red:701ba4be26]Teppich und Parkett[/color:701ba4be26]
Ist die Mietwohnung mit Parkett- oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind. Ausbesserungen oder gar der Austausch von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Oberlandesgericht Hamm (30ReMiet 3/90) zu Teppichböden und das Landgericht Köln (6 S 121/91) zu Parkettböden.
Weitere Gerichtsurteile zum Thema Teppich und Parkett hat der Deutsche Mieterbund zusammengestellt:
Schäden an Teppichböden, die nicht auf normalen Verschleiß oder übliche Abnutzung beruhen, wie z. B. Rotweinflecke, Brandlöcher, Hundeurinflecke usw. muss der Mieter beim Auszug ersetzen. Bei den Kosten für de Neuverlegung eines Teppichs gilt der Zeitwert (LG Dortmund 21 S 110/96).
Die Nutzungsdauer für Teppichböden liegt höchstens bei 10 Jahren (LG Köln 213 C 501/97).
Einen selbst verklebten Teppichboden muss der Mieter bei seinem Auszug entfernen. Es dürfen keine Klebereste zurückbleiben (LG Köln 1 C 45/77).
Der vom Vormieter verlegte Teppichboden gilt als mit vermietet, wenn nicht im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Das bedeutet, der Vermieter muss den Teppichboden gegebenenfalls ersetzen und der Mieter muss bei einem Auszug den Bodenbelag nicht entfernen (LG Mainz 3 S 4/96).
Ein Parkettfußboden ist erfahrungsgemäß alle 15 -20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln. Ein PVC-Boden hat eine durchschnittliche Lebensdauer von 9 -10 Jahren (LG Wiesbaden 1 S 395/90).
[color=red:701ba4be26]Erneuerung von Teppichboden und Parkett [/color:701ba4be26]
Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.
Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.
Das Landgericht Köln (6 S 121/91) entschied, daß das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden keine Schönheitsreparaturen sind. Auch das Auswechseln von Teppichböden gehört nach einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm (30 Re Miet 3/90) nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muß sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.
Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, daß der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.
Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder durch unzählige Rotweinflecken auf dem Teppichboden. Dann muß der Mieter Schadensersatz zahlen. Muß ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, daß der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muß. |
