Fristlose Kündigung
Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Dies regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB; § 543 und § 569). Prinzipiell gilt, dass immer alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Frage des Verschuldens und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. An eine wirksame fristlose Kündigung werden also hohe Anforderungen gestellt. Das Verschulden der gegnerischen Vertragpartei muss erheblich sein. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Der Mieter kann dann fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung ganz oder teilweise entzogen wird, so dass er sie nicht vertragsgemäß gebrauchen kann oder wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Auch wenn der Vermieter den Hausfrieden erheblich stört, kann der Mieter fristlos kündigen.

Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt jemand anderem überlässt, seine Sorgfaltspflicht erheblich verletzt oder den Hausfrieden massiv stört. Bevor der Vermieter fristlos kündigen kann, muss er den Mieter vorher jedoch in der Regel zunächst abmahnen.

Ein häufiger Grund für eine fristlose Kündigung sind Mietrückstände. Prinzipiell gilt: Zahlt ein Mieter zwei Monate lang die Miete oder erhebliche Teile davon nicht, muss er mit dem Verlust der Wohnung rechnen. Erheblich bedeutet in diesem Fall, dass der Gesamtrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung ist, wenn sich im Laufe mehrerer Monate Mietrückstände ansammeln, die die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen oder übersteigen.

Auch Mieter, die die Miete fortdauern unpünktlich zahlen, müssen unter Umständen mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Zumindest dann, wenn dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 17 U 97/02).